Un patrimonio immobiliare da salvare

Gli Amministratori di condominio ogni giorno fronteggiano i problemi derivanti dall’obsolescenza del patrimonio immobiliare e la costante necessità di adeguamento agli obblighi normativi, costretti ad assumere responsabilità giuridiche sempre crescenti.

Sono in crescita le Società di ingegneria, come STARK Engineering, che si mettono al servizio degli Amministratori di condominio per aiutarli ad assolvere ai principali obblighi normativi, indicando le azioni che è necessario intraprendere durante gli interventi di manutenzione degli edifici. 
In Italia il 37% delle abitazioni, circa 12 milioni di unità immobiliari, ha più di 40 anni di vita, con picchi ancora più alti nelle grandi città. 
La crescita progressiva del numero di abitazioni che necessitano di interventi di manutenzione è sotto i nostri occhi. È ora di riqualificare il nostro patrimonio immobiliare sia dal punto di vista strutturale che impiantistico, nel rispetto delle normative vigenti. 
Effettuare lavori di ristrutturazione permette inoltre di evitare la svalutazione degli edifici. Le ricerche di mercato ci dicono che il prezzo al metro quadro degli immobili ultraquarantenni non ristrutturati è decisamente inferiore (mediamente del 25%) rispetto a quello delle abitazioni realizzate dopo il 2000. 
In prospettiva, un progetto di manutenzione e ristrutturazione ben organizzato offre l’opportunità di ridurre di molto il fabbisogno energetico dell’edificio attraverso l’utilizzo di un involucro esterno termicamente isolato, in modo da ridurre al minimo le dispersioni di calore, lo sfruttamento di particolari strategie passive per ottenere il massimo rendimento dalla radiazione solare ed infine l’integrazione con dispositivi impiantistici particolarmente efficienti. 
Investire sulla riqualificazione di quartieri e condomini obsoleti delle nostre città può rivelarsi una grossa opportunità in questo periodo di crisi. Anche la legislazione ci viene incontro, con la possibilità di detrarre una quota del costo di ristrutturazione fino al 50% e in alcuni casi fino al 65% dell’imposta Irpef.

Una figura chiave nel processo

È l’Amministratore di condominio che ogni giorno fronteggia i problemi derivanti dall’obsolescenza del patrimonio immobiliare e alla costante necessità del suo adeguamento alle norme di sicurezza. Un compito piuttosto arduo a causa di un panorama normativo complesso e in continua evoluzione. 
L’Amministratore non è più esclusivamente il gestore della cosa comune e l’esecutore della volontà assembleare bensì, paradossalmente, l’imprenditore del condominio costretto ad assumere responsabilità giuridiche sempre crescenti, senza peraltro godere di un’apprezzabile crescita del profitto. 
Inoltre, se si tiene in considerazione che, in caso di eventi accidentali, l’orientamento giurisprudenziale individua la responsabilità penale dell’Amministratore del condominio nell’ambito del capoverso dell’art. 40 del Codice Penale “non impedire un evento che si ha l’obbligo giuridico di impedire, equivale a cagionarlo”, risulta evidente come l’Amministratore possa tutelarsi da problematiche giudiziarie solo agendo con immediatezza sulla base di analisi e informazioni serie ed approfondite.

Oggetto degli interventi

La Riforma del Condominio con la legge 11 dicembre 2012 n. 220, ha ridisegnato e riscritto gran parte degli articoli del codice civile, dal 1117 al 1138, oltre che delle disposizioni di attuazione, rivoluzionando la materia condominiale e dando, così, ai proprietari delle unità immobiliari, agli amministratori di condominio e ai vari condomini un insieme di indicazioni e regole per capire come comportarsi per vivere meglio gli spazi, gli impianti e i servizi comuni. Il testo dà una definizione più articolata della nozione di “parti comuni” dell’edificio e ne integra l’elenco, tuttora non esaustivo già previsto nella precedente formulazione, anche alla luce dei bisogni emersi negli ultimi anni e delle nuove tecnologie il cui uso si va sempre più diffondendo. In tale elenco sono ora espressamente inseriti: i pilastri e le travi portanti, le facciate degli edifici, le aree destinate a parcheggio, i sottotetti destinati all’uso comune, gli impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, gli impianti idrici e fognari e i sistemi centralizzati di trasmissione e di distribuzione del gas, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria.

Gli interventi nelle grandi città

In particolare nel Comune di Milano vi sono 1.337.155 abitanti che vivono, secondo dati ISTAT, in 64.828 Edifici e 618.271 unità immobiliari con una densità di popolazione pari a 7.343,98 abitanti per km2 circa. 
La maggior parte del patrimonio immobiliare del comune di Milano è stato costruito nel periodo 1951-1965 e più della metà dei condomini presenta seri problemi di manutenzione e aggiornamento impiantistico. 
In questo ambito nasce la STARK Engineering, una Società che vuole mettere al servizio del mercato immobiliare l’esperienza dei professionisti che la compongono. 
L’obbiettivo è indicare all’Amministratore, in modo semplice e sintetico, i principali obblighi relativi alla sicurezza condominiale, evidenziando le azioni che è necessario intraprendere per assicurarsi una completa copertura dal punto di vista della responsabilità civile e penale. 
STARK Engineering offre consulenza tecnico/normativa prevalentemente sulle seguenti tematiche: 

Struttura (analisi delle condizioni di pericolo di parti dell’edificio) 
“Il proprietario di un edificio o di una costruzione che minacci rovina ovvero chi è per lui obbligato alla conservazione o alla vigilanza dell’edificio o della costruzione, il quale omette di provvedere ai lavori necessari per rimuovere il pericolo, è punito con la sanzione amministrativa pecuniaria da euro 154 a euro 929. La stessa sanzione si applica a chi, avendone l’obbligo, ometta di rimuovere il pericolo cagionato dall’avvenuta rovina di un edificio o di una costruzione. Se dai fatti previsti dalle disposizioni precedenti deriva pericolo per le persone, la pena è dell’arresto fino a sei mesi o dell’ammenda non inferiore a euro 309.” (Codice penale) 

Impianti (elettrico, termoidraulico, gas, ascensore, citofonico, TV) 
Le tipologie degli impianti elettrici ed elettronici negli edifici condominiali sono estremamente varie e richiedono adempimenti specifici che meritano un’attenzione particolare da parte dell’Amministratore, data la gravità degli infortuni che possono essere causati da una gestione e manutenzione non idonee. Il D.M. 37 del 22/01/2008 (ex legge 46/90) riguarda gli impianti posti al servizio degli edifici. Gli impianti relativi ai condomini per cui la norma, stabilisce degli obblighi sono: gli impianti radiotelevisivi, le antenne e gli impianti elettronici, gli impianti di produzione, trasformazione, trasporto, distribuzione, utilizzazione dell’energia elettrica, gli impianti di protezione contro le scariche atmosferiche e gli impianti per l’automazione di porte, cancelli e barriere. 

L’Amministratore deve assicurarsi di raccogliere: 
1) Dichiarazioni di Conformità nel caso di impianti termici installati dopo il 13 marzo 1990. Per impianti realizzati prima del 2008 si può produrre una Dichiarazione di Rispondenza (Di.Ri.). 
2) Progetto redatto da tecnico abilitato. Il progetto è necessario se la potenza installata è superiore a 6 kW e se l’attività a cui è asservito rappresenta attività soggetta a prevenzione incendi. 

Per le centrali termiche l’articolo 11 del DPR 412/93 ha istituito la figura del “Terzo responsabile”, introducendo la possibilità di delegare ad una società esterna (in possesso di opportuni requisiti) l’espletamento degli obblighi relativi alla corretta gestione dell’impianto osservando però gli obblighi del committente. 
La principale norma di riferimento per la progettazione e l’esercizio degli ascensori è la direttiva europea 95/16/CE, recepita in Italia con il “DPR 30 aprile 1999, n. 162”. 

Sicurezza e prevenzione infortuni sui luoghi di lavoro (dipendenti e fornitori) 
Il DVR è il “Documento di Valutazione dei Rischi” (d.lgs. 81/2008, art.17 comma 1 lettera a) e art.28), a carico del “datore di lavoro”, che deve avere data certa e contenere una valutazione dei rischi specifici dell’attività lavorativa. 
Secondo quanto disposto dall’art.26 del d.lgs 81/08, “il datore di lavoro, in caso di affidamento di lavori di vario genere all’impresa appaltatrice o a lavoratori autonomi all’interno della propria azienda…” “…ha l’obbligo di verificare con le modalità previste dal decreto di cui all’articolo 6, comma 8, lettera g” l’idoneità tecnico-professionale delle imprese appaltatrici o dei lavoratori autonomi. 

Rischio amianto (analisi visiva e di laboratorio dei manufatti) 
La legge 27/03/1992 n. 257, “Norme relative alla cessazione dell’impiego dell’amianto”, ha previsto il divieto di estrazione, importazione, esportazione, commercializzazione e di produzione di amianto, di prodotti di amianto o di prodotti contenenti amianto ed ha dettato norme specifiche per lo smaltimento e la bonifica. 

Antincendi (autorimessa, centrale termica, edificio) 
Le attività soggette al rilascio del Certificato Protezione Incendi sono le 80 dell’elenco di cui all’allegato I del D.P.R. N.151 del 1 agosto 2011; generalmente quelle di competenza dell’Amministratore di condominio sono: 
– Impianti per la produzione di calore alimentati a combustibile solido, liquido o gassoso con potenzialità superiore a 116 kW (validità del C.P.I. 5 anni); 
– Autorimesse pubbliche e private, parcheggi pluriplano e meccanizzati di superficie complessiva coperta superiore a 300 m2 (validità del C.P.I. 5 anni); 
– Edifici destinati ad uso civile con altezza antincendio superiore a 24 m (validità del C.P.I. 10 anni). 

Salubrità dell’acqua potabile (analisi dell’impianto e degli elementi che lo compongono) 
Un cattivo stato di manutenzione dell’impianto idrico, non solo può compromettere l’integrità dell’edificio, ma può avere effetti negativi sulla salubrità delle acque che vengono destinate al consumo umano.

CNA Impianti: “Iniziamo dalla sicurezza degli Impianti”

“La messa in sicurezza del nostro patrimonio edilizio non può prescindere da una ricognizione dello stato di salute degli impianti e della loro messa a norma”. 
È questa la proposta che avanza Carmine Battipaglia, Presidente Nazionale di CNA Installazione Impianti, in merito al progetto Casa Italia che, nelle intenzioni del Governo, dovrebbe  avviare un grande processo di ristrutturazione del patrimonio immobiliare pubblico e privato. 
 “Siamo convinti che un complessivo check up degli impianti sia una delle priorità da seguire se si vuole realmente affrontare la questione della sicurezza degli edifici”. 
Per installare ed adeguare gli impianti secondo la cosiddetta “regola dell’arte”, si devono seguire le norme UNI e CEI; al termine dei lavori, poi, il Responsabile Tecnico dell’impresa deve rilasciare, sotto la sua personale responsabilità, una Dichiarazione di Conformità prevista per legge che sostanzialmente certifica la conformità dell’impianto installato.

ANACI, Francesco Burrelli: “in Italia 1,2 milioni di condomìni a rischio sicurezza”

“Iniziamo a fare un check completo delle strutture fornendo la possibilità a coloro che hanno il titolo o la personalità giuridica per farlo di richiedere in tempo reale al Comune e agli enti di pubblici di competenza tutti i certificati obbligatori relativi all’immobile e se il lavoro dei tecnici che hanno rilasciato le certificazioni è stato effettuato in modo rigoroso e rispondente alle leggi vigenti, non ci saranno ulteriori costi per il cittadino”. 
 “La nostra proposta è quella di fornire ai proprietari degli immobili un vero e proprio libretto d’istruzioni, come avviene per qualsiasi semplice elettrodomestico che abbiamo in casa, attraverso il quale conoscere le caratteristiche degli impianti e delle strutture della propria abitazione, al fine di programmare una corretta ed adeguata attività di manutenzione”.

Per prenotare il check-up dell’edificio l’Ing. Mauro Valfredi 
è a disposizione di Amministratori e Consiglieri di condominio: 
– alla email mauro.valfredi@gmail.com 
– oppure direttamente al numero: 348.30.90.004 

Professionisti specializzati provvederanno ad eseguire un attento sopralluogo ed un’accurata verifica della documentazione disponibile. Al termine della fase di analisi sarà redatta una perizia che individuerà tutti gli aspetti della sicurezza da integrare con interventi di manutenzione o ristrutturazione. 

STARK Engineering 
mauro.valfredi@gmail.com – Tel. 348.30.90.004